농업진흥지역은 경지정리, 농업용수개발 등 농업생산에 필요한 인프라가 정비된 생산성이 높은 우량농지와 이러한 농지에 공급되는 용수원을 보호하기 위해 필요한 토지를 지정한 것이다. 그래서 농업진흥지역 안에서는 농업경영 환경의 보호를 위해 농업생산에 직접 관련되지 않은 토지이용행위가 엄격하게 제한된다.
어떤 농지가 농업진흥지역에 포함되는지 여부는 그 농지에 대해 시·군에서 발급하는 토지이용 계획 확인서를 보면 알 수 있다.
토지이용 계획 확인서 도시 관리계획이 ‘농림지역’으로 표시되고 농지에 ‘농업(진흥·보호)구역’ 으로 표시되어 있으면 농업진흥지역에 포함된 것이고, ‘해당 없음’으로 표시되어 있으면 농업진흥지역 밖의 농지이다.
농지를 취득한 후 주택 등을 신축할 계획이라면 주택 등의 건축이 제한되는 농업진흥지역 안보다는 농업진흥지역 밖의 농지를 취득하는 것이 효과적이다. 농업진흥지역 밖에서는 도시지역이나 관리지역에서 주택 등의 신축이 비교적 자유로운 편이다.
농지취득자격증명은 상속·공유농지의 분할·시효의 완성 등 특별한 경우를 제외한 매매·증여·경락 등으로 농지의 소유권을 취득하는 경우에 적용된다.
개인과 법인, 농업인과 비 농업인을 구분하지 않고 농지의 소유권을 취득하는 경우에는 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 하며, 농지의 소유권에 관한 등기 신청 시 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
농지취득자격증명서를 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서에 취득하는 농지에 관한 농업경영계획서를 첨부하여 시·구·읍·면사무소에 제출하면 된다.
농지취득 자격증명 발급신청을 접수한 시·구·읍·면에서는 신청인의 농지취득자격과 농업경영계획서의 실현 가능성을 검토하여 농지취득 자격증명을 발급하거나 신청서를 반려하게 된다.
최근에는 토지가격이 급격하게 상승하는 등 투기우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 토지의 거래계약에 대해 시장, 군수의 허가를 받도록 하는 토지거래하거구역이 증가하고 있다.
이런 토지거래허가구역 안에서는 토지거래계약허가를 받으면, 농지취득자격증명을 발급 받은 것으로 간주하기 때문에 토지거래계약하거를 받으면 별도로 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없다.
그러나 토지거래계약허가가 심사기준이 농지취득 자격증명 발급 심사기준에 비해 상당이 엄격하여 농지에 관해서는 농지소재지 6개월 사전거주요건, 거주지와 농지와의 거리가 20km 이내이어야 하는 통작거리 제한 등이 적용되므로 토지거래계약 허가구역 안의 농지를 취득하려는 경우에는 충분한 검토가 필요하다.
농업경영 목적으로 소유하는 경우 농지의 소유 규모를 제한하지 않는다. 다만, 농업인이 아닌 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 그 세대원이 소유하는 농지를 모두 합산하여 세대당 1,000㎡를 초과할 수 없다.
그런데 농지를 구입한 뒤 경작을 하지 않고 그대로 방치한다든지, 농지를 다른 사람에게 임대할 경우에는 농지처분의무가 부과된다. 농지처분의무는 시장·군수·구청장이 농지이용실태를 조사하여 농지를 처분할 것을 통지하게 되며, 처분통지를 받게 되면 1년 이내에 해당 농지를 팔아야 한다.
1년 이내에 팔지 못하면 6개월간의 기간을 두어 처분명령을 하ㅎ게 되며, 처분명령을 이행하지 않을 경우에는 그 농지를 팔 때까지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 반복 부과하게 된다.
지금까지 농업회사 법인이 농지를 소유할 수 있는 요건은 대표이사가 농업인이고, 업무 집행권을 갖는 자의 1/2 이상이 농업인이며, 농업인의 출자액이 총출자액의 1/2 이상이 되어야 한다는 것으로 정해져 있다. 이 중에서 농업인의 출자액이 총출자액의 1/2 이상이 되어야 한다는 요건을 2006년 1월 22일부터는 ‘1/4 이상’ 으로 개정하여 시행하고 있다.
2006년 1월 22일 부터는 농지취득 시 전용허가를 받은 농지, 주말체험영농농지 등 농업경영계획서를 작성하지 않은 경우와 같이 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명을 신청하는 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축한다.
그 동안 농업진흥지역 해제권한을 엄격하게 제한하여 경직되게 운영하였던 것을 개선하여 2006년 1월 22일부터 시·도지사가 여건변화로 인해 농업진흥지역을 해제할 필요가 있을 경우 2ha 미만까지 해제할 수 있도록 확대하고, 그 중 1ha까지는 시·도지사가 직권으로 해제할 수 있도록 했다.
※ 취득한 후 불가피하게 발생하는 ‘군 입대, 질병에 의한 입원, 공직취임’ 등 정당한 사유로 인하여 본인이 직접 농사를 짓지 않은 경우는 예외일 수 있다.
※ 농지를 농업 이외 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용허가를 받거나, 전용신고를 한 후에 취득하여야 한다.
<< 출처 : 전라남도 귀농종합지원센터 >>